장기수선충당금은 집주인이 내야 하는 돈이지만, 전세나 월세로 살면 관리비에 섞여 세입자가 매달 대신 내고 이사할 때 돌려받습니다. 계약서 특약에 “장기수선충당금은 임대인 부담, 퇴거 때 정산” 한 줄을 넣어 두세요. 신축이라면 준공 1년쯤 뒤부터 이 금액이 관리비에 새로 붙는다는 것도 알아 두세요.
누구 돈이고, 한 달에 얼마인가
장기수선충당금은 승강기 교체, 외벽 도장, 옥상 방수처럼 수십 년에 한 번 하는 큰 공사에 대비해 단지가 모아 두는 돈입니다. 공동주택관리법 제30조에 따라 관리사무소는 이 돈을 집 소유자에게서 걷어야 합니다. 그런데 고지서는 사는 사람 앞으로 나오니 세입자가 대신 내게 되고, 시행령 제31조 제8항에 따라 집주인은 그 금액을 돌려줘야 합니다. 월세나 반전세도 마찬가지입니다. 고지서에 함께 찍히는 수선유지비는 사는 사람이 내는 관리비라 돌려받지 않습니다.
금액은 단지의 장기수선계획에 따라 정해집니다. 같은 조 제3항의 계산식에 따라 계획 기간에 드는 수선비 총액을 단지 전체 공급면적과 기간으로 나눈 뒤, 우리 집 공급면적을 곱합니다. 그래서 같은 단지라도 넓은 집이 더 내고, 옆 단지와는 금액이 전혀 다를 수 있습니다.
계약 전에 집주인이나 중개사무소에 최근 관리비 고지서 한 장을 보여 달라고 하세요. 매물 설명에 적힌 “관리비 월 ○○만 원”은 대개 고지서 총액이라 이 돈이 섞여 있을 수 있습니다. 고지서에서 장기수선충당금 항목을 찾아 계약 개월 수를 곱하면 나갈 때 돌려받을 돈이 대략 나옵니다. 고지서에서 어디를 봐야 하는지는 고지서 보는 법에서 확인하세요. 단지 전체의 적립 현황은 같은 법 제23조에 따라 단지 게시판과 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개됩니다.
예를 들어 공급면적 110㎡인 집에 ㎡당 200원이 붙으면 한 달 22,000원입니다. 2년이면 528,000원, 한 번 갱신해 4년을 살면 1,056,000원이 됩니다.
계약서 특약에 넣을 한 줄
법에 따라 집주인은 특약이 없어도 이 돈을 돌려줘야 합니다. 그래도 계약서에 적어 두면 2년 뒤 “관리비에 다 포함된 것 아니냐”는 말이 나와도 따로 설명할 필요가 없습니다. 특약란에 이렇게 적어 달라고 하세요.
임차인이 관리비와 함께 납부한 장기수선충당금은 임대인이 부담하며, 임대인은 계약 종료 시 관리사무소 납부확인서 금액을 보증금과 함께 반환한다.
반대로 집주인이 “장기수선충당금은 임차인이 부담한다”는 특약을 넣자고 할 때도 있습니다. 여기에 서명하면 나중에 돌려달라고 하기가 훨씬 어려워집니다. 그 특약을 받아들일지는 2년치 금액을 계산해 보고, 보증금이나 월세와 함께 이야기해 정하세요. 이미 그런 특약이 들어간 계약이라면 돌려받는 방법을 확인하세요.
신축 입주와 계약 갱신 때 달라지는 금액
새 아파트에 입주장 전세로 들어가면 첫 고지서에 장기수선충당금이 없을 수 있습니다. 이 돈은 시행령 제31조 제6항에 따라 사용검사를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립합니다. 첫 해 관리비만 보고 2년 예산을 잡지 말고, 중간에 이 항목이 새로 붙을 것을 감안하세요. 대신 돌려받을 금액도 그만큼 줄어듭니다.
살던 중에 금액이 오를 수도 있습니다. 법 제29조에 따라 입주자대표회의와 관리사무소는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요하면 조정합니다. 계획의 공사비가 커지면 월 금액도 오릅니다. 오른 금액도 집주인 몫이니, 돌려받을 때는 납부확인서에 찍힌 실제 금액을 기준으로 하세요.
계약을 갱신하면 쌓이는 기간이 4년으로 늘어납니다. 그사이 집이 팔려 집주인이 바뀌면 앞 기간분을 누구에게 받을지 말이 엇갈릴 수 있습니다. 갱신하는 날 관리사무소에서 그날까지의 납부확인서를 떼어 두세요. 시행령 제31조 제9항에 따라 관리사무소는 세입자가 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해 줘야 합니다. 그 자리에서 집주인과 정산을 마치면 가장 깔끔합니다.
계약부터 이사까지 할 일
| 때 | 할 일 | 남길 것 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 고지서에서 장기수선충당금 금액 확인 | 고지서 사진 |
| 계약서 쓸 때 | “임대인 부담, 퇴거 때 정산” 특약 | 계약서 |
| 입주 첫 달 | 첫 고지서에 항목이 있는지 확인 | 첫 고지서 |
| 갱신할 때 | 그날까지 납부확인서 발급, 정산 | 확인서 |
| 이사 나갈 때 | 보증금과 함께 돌려받기 | 확인서, 입금 기록 |
이사 날짜가 잡히면 관리사무소에 이사를 알리는 전화를 할 때 납부확인서도 같이 부탁하세요. 이삿날에는 관리비 중간 정산 내역에도 그 달 장기수선충당금이 들어 있을 수 있으니, 확인서를 먼저 뗐다면 정산서 금액까지 더해 청구하세요.