천장 누수의 배상 책임은 물이 새어 나온 자리가 정합니다. 윗집 세대 안의 배관이나 방수층이면 윗집이, 여러 세대가 함께 쓰는 배관이나 외벽·옥상이면 입주자대표회의 쪽이 물어 줍니다. 윗집이 세입자라면 세입자에게 잘못이 없는 한 청구할 상대는 집주인입니다.
원인 자리별 배상 상대
원인을 못 찾았을 때 법이 공용부분 하자로 추정한다는 것과 탐지 업체를 부르기 전에 비용 부담을 정해 두는 방법은 아파트 천장에 물자국이 생겼을 때 먼저 해야 할 일에 있습니다. 여기서는 탐지 결과가 나온 뒤부터 봅니다.
윗집 세대 안이 원인이면 민법 두 조항이 갈라 줍니다. 사람이 실수로 물을 넘치게 했다면 고의나 과실로 남에게 손해를 준 사람이 배상합니다. 배관이 낡거나 방수층이 깨진 것처럼 집 자체에 흠이 있다면 그 집을 점유한 사람이 먼저 배상하고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했으면 소유자가 배상합니다(민법 제758조). 서울북부지방법원은 윗집 화장실 바닥 콘크리트 속에 묻힌 배관이 녹슬고 낡아 아랫집 화장실 천장에 얼룩과 곰팡이가 생긴 사건에서 윗집 소유자에게 천장 수리비 80만 원을 물어 주라고 판결했습니다.
원인이 옥상 방수층, 외벽, 여러 세대가 함께 쓰는 배관 같은 공용부분이면 윗집은 빠집니다. 법원은 외벽으로 빗물이 들어온 사건에서 공용부분 하자로 생긴 손해는 입주자대표회의 또는 관리단에 책임이 있다고 봤고, 금융감독원도 공용부분이 원인인 누수는 개별 세대의 일상생활배상책임 특약으로는 보상되지 않고 입주자대표회의가 가입한 단체보험 등으로 보상된다고 안내합니다.
헷갈리는 것은 윗집 화장실 안에 드러나 있는 배관입니다. 대법원은 어느 부분이 공용부분인지를 건물의 구조에 따른 객관적인 용도로 정한다고 했습니다. 보이는 위치가 윗집 안이라도 위아래 층에 물을 보내는 세로 배관이면 공용 쪽으로, 윗집 한 세대만 쓰는 배관이면 윗집 쪽으로 따지게 되는 이유입니다. 탐지 업체에 보고서를 받을 때 새는 지점이 세대 배관인지 여러 세대가 쓰는 입상관인지 적어 달라고 하면 이 다툼이 짧아집니다.
| 이런 경우 | 물어 주는 사람 | 보험으로 처리한다면 |
|---|---|---|
| 윗집에서 세탁기 호스가 빠져 물이 넘쳤다 | 그 집에 사는 사람(세입자면 세입자) | 사는 사람의 일상생활배상책임 특약 |
| 윗집 화장실 바닥 속 배관이 낡았고, 집주인이 직접 산다 | 윗집 집주인 | 집주인의 일상생활배상책임 특약 |
| 같은 배관 노후인데 윗집에 세입자가 산다 | 세입자에게 잘못이 없으면 집주인 | 집주인 특약. 2020년 4월 이후 가입하고 그 집이 증권에 적혀 있어야 함 |
| 옥상 방수층, 외벽, 여러 세대가 쓰는 배관 | 입주자대표회의·관리주체 | 입주자대표회의가 가입한 단체보험 등 |
윗집이 세입자라면 누구에게 청구할까
먼저 떠오르는 상대는 실제로 사는 세입자지만, 배관이 낡아 생긴 누수라면 상대는 대개 집주인입니다. 민법 제758조가 점유자인 세입자가 주의를 다했으면 소유자가 배상한다고 정하고 있고, 국토교통부도 윗집 임차인에게 특별한 과실이 없다면 임대인에게 수선의무가 있어 윗집 주인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 안내합니다. 세입자가 호스를 제대로 끼우지 않았거나 물을 틀어 둔 채 나간 것처럼 세입자 잘못이 분명하면 세입자가 배상합니다.
어느 쪽이 먼저 물어 주든 끝은 같습니다. 같은 조항은 배상한 점유자나 소유자가 손해의 원인에 책임 있는 사람에게 다시 청구할 수 있다고 정합니다. 둘 사이의 책임 정리는 둘이 할 일이라 아랫집이 그 결론을 기다릴 필요가 없고, 처음 연락할 때 세입자와 집주인에게 같은 내용을 함께 보내 두면 “나는 몰랐다”는 말이 나오지 않습니다.
보험도 이 구분을 따라갑니다. 세입자 잘못이면 세입자 본인의 일상생활배상책임 특약을, 집주인이 배상할 일이면 집주인의 특약을 봅니다. 다만 세를 준 집의 누수는 2020년 4월 약관 개정 이후 가입한 특약이고 그 집이 보험증권에 적혀 있어야 집주인의 특약으로 보상됩니다. 그 전에 가입했거나 다른 집 주소가 증권에 적혀 있으면 그 특약으로는 처리되지 않으니, 집주인에게 가입 시기와 증권에 적힌 주소를 확인해 달라고 합니다.
윗집 세입자 쪽이라면 누수를 안 날 바로 집주인에게 알립니다. 세입자에게는 고칠 곳이 생기면 지체 없이 임대인에게 알릴 의무가 있고(민법 제634조), 날짜와 사진이 남게 문자로 알리는 예시는 베란다 곰팡이, 락스로 닦아도 다시 생기는 이유에 적어 두었습니다.
무엇까지 받을 수 있나
앞의 서울북부지방법원 판결이 청구서를 나눈 방식을 보면 기준이 잡힙니다. 아랫집은 자기 집 화장실 천장 수리비 80만 원과, 윗집 화장실 바닥을 뜯어 방수하고 타일을 붙이는 비용 200만 원을 함께 청구했습니다. 법원은 천장 수리비는 돈으로 물어 주라고 했지만 윗집 공사비 200만 원은 손해배상으로 인정하지 않았습니다. 그 공사는 윗집이 문을 열어 줘야 할 수 있어 아랫집이 대신할 수 없는 일이라는 이유였습니다. 대신 윗집에 배관을 바꾸는 누수방지공사를 하라고 명령하고, 판결이 확정된 뒤 1개월 안에 하지 않으면 아랫집에 간접강제금을 내라고 했습니다.
그래서 물이 아직 새고 있다면 요구는 두 갈래로 적습니다. 우리 집 천장과 도배를 고치는 비용은 금액으로, 윗집에서 해야 할 공사는 끝낼 날짜로 적습니다. 합의서도 같습니다. “향후 어떠한 이의도 제기하지 않는다”만 적어 두면 같은 자리에서 다시 샜을 때 그 문구를 두고 또 다투게 되니, 어느 원인으로 언제 생긴 피해에 대한 합의인지, 윗집 공사를 언제까지 끝내는지를 함께 적습니다.
견적은 부풀려지기도 하고 깎이기도 합니다. 금융감독원이 소개한 분쟁에서는 누수와 직접 관련 없는 공사가 섞이고 객관적인 자료가 없는 견적이 손해액의 일부로만 인정됐고, 금융감독원은 보험으로 처리할 때 공사 전에 견적을 받아 보험사에 적정한 금액인지 먼저 물어보라고 권합니다. 같은 자료에 따르면 윗집이 부른 누수 탐지 비용은 손해를 막기 위한 비용으로 윗집 특약에서 보상될 수 있고, 원인을 못 찾은 탐지 비용도 보상 대상이라고 본 분쟁조정 결정이 있습니다.
마음고생에 대한 위자료는 따로 기대하지 않는 편이 현실적입니다. 대법원은 물건이 망가진 피해의 위자료를 재산 손해를 배상받아도 회복할 수 없는 정신적 손해가 있고 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 인정합니다.
합의가 안 될 때 갈 곳
- 요구를 글로 남깁니다. 대한법률구조공단은 내용증명이 소송에 꼭 필요한 절차는 아니고 언제 어떤 우편을 보냈는지 기록하는 역할이라고 설명합니다. 원인, 금액, 공사 기한을 적어 보낸 문자와 받은 답도 지우지 않습니다.
- 조정을 신청합니다. 원인이 공용부분이라 입주자대표회의·관리주체와 다투는 경우, 공동주택관리법은 공용부분의 유지·보수에 관한 사항을 공동주택관리 분쟁조정위원회의 조정 대상으로 둡니다. 세대끼리 다투는 경우는 집합건물법이 집합건물분쟁조정위원회에서 건물의 하자에 관한 분쟁을 조정하게 합니다(시공사를 상대로 한 하자보수 분쟁은 제외). 조문에 세대 간 누수가 따로 적혀 있지는 않으니 사는 시·도에 접수 대상인지 먼저 물어봅니다. 서울시 위원회는 신청일부터 60일 안에(근무일 기준, 실제로는 약 3개월) 조정하고, 조정 결과는 강제성 없이 민사상 합의의 효력을 가집니다.
- 소송으로 갑니다. 청구액이 3,000만 원을 넘지 않으면 소액사건으로 다룹니다. 윗집 공사를 요구하는 부분은 앞의 판결처럼 공사 이행과 간접강제를 함께 청구합니다.
- 기한을 넘기지 않습니다. 누수 같은 불법행위의 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 시효로 사라집니다.