베란다 창틀 아래로 빗물이 들어올 때 실리콘보다 먼저 볼 곳은 창틀 바닥에 뚫린 물빠짐 구멍입니다. 이 구멍을 밖에서 막고 레일에 물을 채워 두면, 바깥 코킹이 문제인지 창틀 안쪽에 물길이 난 것인지가 두세 시간 안에 갈립니다. 코킹을 새로 하고도 다음 장마에 같은 자리가 또 젖는 집이 많은 이유가 여기 있습니다.
새는 시점이 자리를 가릅니다
물이 언제 들어오는지만 알아도 의심할 자리가 절반으로 줄어듭니다. 여기서 중요한 것은 비의 양이 아니라 바람과 젖기 시작하는 순서입니다. 바람이 창을 때릴 때만 젖는지, 조용한 비에도 레일에 물이 차는지, 비가 그친 뒤에도 자국이 번지는지를 먼저 나눠 보세요.
| 물이 들어오는 상황 | 의심되는 자리 | 이 자리가 맞다면 함께 보이는 것 |
|---|---|---|
| 바람을 동반한 비에만, 창 한쪽 모서리부터 젖는다 | 창틀 바깥 실링(코킹), 창틀과 창틀이 직각으로 만나는 이음매 | 바람 방향과 젖는 쪽이 늘 같다. 잔잔한 비에는 멀쩡하다 |
| 비의 세기와 상관없이 레일에 물이 고이다 안쪽으로 넘친다 | 창틀 바닥 물빠짐 구멍 막힘 | 레일 안에 흙·먼지·거미줄이 끼어 있고, 비가 그쳐도 물이 한참 남아 있다 |
| 레일은 말라 있는데 창틀 아래 벽지나 걸레받이가 젖는다 | 창틀 안쪽의 갈라짐, 창틀과 벽체 사이 틈 | 바깥 실리콘을 새로 쏜 뒤에도 늘 같은 자리만 젖는다 |
| 비가 그치고 하루 이틀 뒤까지 자국이 번진다 | 외벽 균열이나 윗집 난간처럼 위쪽에서 들어와 벽 속에 고인 물 | 젖는 자리가 창에서 떨어져 있고 위에서 아래로 번진다 |
| 베란다 바닥 배수구에서 물이 올라온다 | 우수관(빗물 배수관) 막힘 | 비가 셀 때만, 그것도 바닥 쪽에서 시작한다 |
바깥은 멀쩡한데 유리 안쪽에만 물방울이 맺힌다면 이 표를 볼 일이 아닙니다. 그건 빗물이 아니라 결로이고, 대처가 완전히 다릅니다. 판단 기준은 아파트 베란다 결로가 심할 때, 어떻게 해결할까?에 적어 두었습니다.
배수구를 막고 물을 채우는 세 시간
창틀 바닥, 레일 바깥쪽 아래에는 지름 1cm 안팎의 홈이 한두 개 뚫려 있습니다. 새시 안으로 들어온 물을 밖으로 흘려보내라고 만든 구멍입니다. 창은 물을 완벽히 막는 물건이 아니라 들어온 물을 다시 내보내는 구조로 설계돼 있어서, 이 구멍이 막히면 레일이 작은 물통이 되고 결국 실내 쪽으로 넘칩니다.
비 오는 날을 기다릴 필요 없이 집에서 두 번만 확인하면 됩니다.
- 배수 확인 — 창을 닫고 레일에 물을 한 컵 붓습니다. 바깥 구멍으로 곧바로 흘러나오면 정상입니다. 물이 고인 채 거의 줄지 않으면 구멍이 막힌 것이니, 철사나 가는 솔로 뚫고 레일 안의 흙을 걷어 냅니다.
- 물길 확인 — 이번에는 바깥에서 그 구멍을 테이프로 막고, 레일에 손가락 한 마디 높이로 물을 채웁니다. 실내 쪽 창틀 아래와 벽지가 만나는 선에 마른 휴지를 붙여 두고 두세 시간 둡니다. 휴지가 젖으면 물이 바깥 실리콘이 아니라 창틀 안쪽 어딘가로 빠져나가고 있다는 뜻입니다.
두 번째에서 휴지가 젖는데도 바깥 코킹만 다시 쏘면 증상은 그대로 돌아옵니다. 5년 동안 같은 누수를 겪은 한 입주민은 전문 업체에 전체 코킹까지 맡겼지만 장마철마다 같은 자리가 젖었고, 배수 구멍 안쪽을 따로 막고 나서야 멈췄다고 적었습니다. 관리규약이나 법령이 아니라 한 사람의 기록이지만, 코킹 업체가 창틀을 한 바퀴 두르면서 물빠짐 구멍까지 함께 덮어 버리는 경우도 있어 짚어 둡니다. 그때는 고치기 전보다 더 심해집니다.
창 바깥쪽을 볼 차례가 되면 아래에서 위로 순서대로 물을 뿌립니다. 창틀 아랫변, 좌우 세로변, 윗변, 그 위 외벽 순으로 한 구간에 5분씩, 실내에서 다른 사람이 지켜봅니다. 위부터 뿌리면 아래 전체가 젖어 버려서 어느 구간이 범인인지 가릴 수 없습니다. 다만 난간 밖으로 몸을 내밀어야 하는 범위는 건드리지 않습니다. 그 구간은 확인도 보수도 밧줄이나 고소작업차를 쓰는 일이라 업체나 관리사무소 몫입니다.
창은 내 몫, 외벽과 우수관은 단지 몫
원인을 찾고 나면 다음 질문은 누가 돈을 내느냐입니다. 이 답은 법이 일률적으로 정해 두지 않았습니다. 국토교통부는 세대 발코니 새시 코킹을 장기수선충당금으로 할 수 있느냐는 질의에 대해, 전용부분과 공용부분의 구분은 그 단지의 관리규약으로 정하도록 되어 있다며 관리규약에 공용부분으로 명시돼 있다면 장기수선계획에 넣어 집행할 수 있다고 답했습니다. 같은 회신은 서울시 관리규약 준칙이 발코니 창을 세대가 단독으로 쓰는 전유부분으로 분류하고 있어, 창틀 코킹은 전유부분으로 본다고 덧붙였습니다.
즉 대부분의 단지에서 창틀 코킹은 세대 부담이지만, 관리규약을 어떻게 써 두었는지에 따라 달라질 수 있는 영역입니다. 관리규약은 각 단지가 시·도지사의 준칙을 참고해 스스로 정하는 자치규약이고, 아파트의 관리책임 및 비용부담에 관한 사항이 그 준칙에 들어갑니다. 서울시는 2026년 3월 31일부터 제19차 개정 준칙을 시행하고 있어, 예전에 인터넷에서 본 내용과 우리 단지 규약이 다를 수 있습니다. 그러니 관리사무소에 “우리 단지 관리규약의 전유부분·공용부분 별표를 볼 수 있을까요”라고 먼저 물어보는 편이 빠릅니다.
반대쪽도 분명합니다. 외벽과 우수관은 세대 것이 아닙니다. 공동주택관리법 제63조는 공용부분의 유지·보수와 안전관리를 관리주체의 업무로 정하고 있습니다. 베란다를 지나가는 빗물 배수관도 마찬가지여서, 법원은 우수관이 옥상 빗물을 내려보내려고 구조상 필요에 의해 각 세대 발코니를 통과해 설치된 것이므로 부수적으로 발코니 물을 빼는 역할을 하더라도 전용부분이 아닌 공용부분이라고 판단하고, 역류로 침수 피해를 입은 입주민에게 입주자대표회의가 배상하라고 한 사례가 있습니다. 배수구에서 물이 올라오는 상황을 세대 사정으로 넘기지 않아도 된다는 뜻입니다.
겉만 막는 보수가 왜 더 나쁜가
빨리 끝내고 싶은 마음에 실내 쪽 틈을 퍼티나 방수액으로 덮는 경우가 있습니다. 한국패시브건축협회 상담에서는 물이 들어오는 길을 그대로 두고 나오는 자리만 막으면 물이 벽 안에 고여 구조를 더 상하게 한다고 지적합니다. 눈에 보이던 얼룩이 사라지니 해결된 것처럼 보이지만, 실제로는 젖은 자리가 벽 속으로 옮겨 갔을 뿐입니다.
그 상태가 한 계절만 이어져도 벽지 뒤에서 곰팡이가 번지기 시작합니다. 표면을 아무리 닦아도 다시 올라온다면 뒤쪽에 물이 남아 있다는 신호인데, 그 구분법은 베란다 곰팡이, 락스로 닦아도 다시 생기는 이유에 정리해 두었습니다.
원인이 우리 집 창이 아니라 위층이나 공용부분에서 내려오는 물로 확인됐다면 수리비와 피해 보상은 다른 문제가 됩니다. 원인이 확정된 뒤의 배상 상대와 청구 범위는 아파트 천장 누수는 윗집과 아랫집 중 누가 책임질까?에 따로 적었습니다.
비 오는 날 남겨 둘 기록
누수는 비가 그치면 증거도 함께 마릅니다. 업체를 부르든 관리사무소에 접수하든, 실제로 힘이 되는 것은 젖어 있을 때 찍은 사진입니다.
- 젖기 시작한 시각과 그때 밖의 모습. 빗줄기가 기울어진 방향이 함께 찍히면 바람 방향을 나중에 따져 볼 수 있습니다.
- 젖은 범위를 표시한 사진. 마스킹 테이프로 가장자리를 둘러 두면 다음 비에 범위가 늘었는지 한눈에 보입니다.
- 마르는 데 걸린 시간. 몇 시간 만에 마르는지, 이틀이 지나도 그대로인지가 창틀 문제와 벽 속에 고인 물을 가릅니다.
- 레일 안쪽과 물빠짐 구멍을 가까이 찍은 사진. 앞의 두 가지 물 시험 결과를 한 줄로 적어 함께 둡니다.
접수는 전화보다 문자나 관리사무소 앱으로 남기는 편이 낫습니다. 언제 알렸는지가 기록으로 남고, 사진을 그대로 붙일 수 있습니다. 입주한 지 얼마 되지 않은 단지라면 하자담보책임기간이 남아 있어 시공사에 보수를 청구할 수 있는데, 그 경로와 기한은 아파트 하자 접수하는 법과 늦어질 때 가는 곳에 있습니다.
다음 비가 올 때 이 네 가지만 더 남겨 두면, 업체를 부르든 관리사무소에 접수하든 같은 이야기를 두 번 설명하지 않아도 됩니다.