하자 접수는 담보책임기간이 남아 있으면 시공사로, 기간이 지났으면 세대 안은 본인이, 공용부분은 관리사무소로 갑니다. 여기서 놓치기 쉬운 것은 기간의 뜻입니다. 하자가 기간 안에 생겼더라도 청구까지 기간 안에 해야 권리가 남습니다. 2년짜리 마감 하자는 2년이 되기 전에 접수해 두어야 합니다.
우리 집은 아직 시공사에 물을 수 있나
공동주택은 공사 종류마다 시공사가 책임지는 기간이 따로 정해져 있습니다. 같은 집 안에서도 도배는 2년, 창호는 3년, 방수는 5년으로 다릅니다.
| 담보책임기간 | 해당 공사 |
|---|---|
| 2년 | 미장·도배·타일 같은 마감공사, 옥내급수·위생 관련 공사 |
| 3년 | 난방·냉방·급배수·위생설비, 가스설비, 목공사, 창호공사, 조경공사, 전기·정보통신·소방·단열공사 |
| 5년 | 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 |
| 10년 | 내력구조부(기둥·바닥·보·내력벽·지붕틀·주계단)와 지반공사 |
세는 시작점도 다릅니다. 세대 안(전유부분)은 집을 인도받은 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 그래서 같은 하자라도 우리 집 거실 벽은 입주일 기준이고, 지하주차장 천장은 단지 전체의 사용검사일 기준입니다. 분양받아 바로 들어가지 않고 전세를 놓았다가 나중에 입주한 집이라면, 세대 안 기간은 세입자가 처음 들어간 인도일부터 이미 흐르고 있었다는 뜻입니다.
인도일 전, 그러니까 입주 전 사전점검에서 적어 낸 하자는 이 기간이 아니라 아예 다른 시한을 따릅니다. 그 절차는 아파트 사전점검에서 적은 하자는 입주 전에 고쳐야 합니다에 정리해 두었습니다.
기간 안에 끝내야 하는 것은 보수가 아니라 청구
시공사가 기간 안에 고쳐 줘야 한다고 오해하기 쉽지만, 기한이 걸린 쪽은 입주자의 청구입니다. 법제처는 2023년 2월 해석에서 공동주택관리법 제37조제1항에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 회답했습니다. 시행령이 담보책임기간 내에 청구하도록 정하고, 기간이 끝나면 청구권도 끝난다고 규정하고 있기 때문입니다.
실제로 이렇게 갈립니다.
- 2024년 3월 15일 입주 → 도배 들뜸을 2026년 2월에 발견하고 그달에 접수: 마감공사 2년 안이라 청구가 살아 있습니다.
- 같은 집에서 2026년 2월에 발견해 놓고 “봄에 한꺼번에 얘기하자”며 4월에 접수: 2026년 3월 14일로 기간이 끝나 마감공사로는 물을 수 없습니다.
발견한 날 바로 넣어야 하는 이유가 여기 있습니다. 여러 곳을 모아서 한 번에 접수하려다 기간을 넘기는 일이 가장 흔합니다. 한꺼번에 처리하고 싶다면 접수는 발견할 때마다 하고, 보수 일정만 묶어 달라고 요청하세요.
누구 이름으로 넣어야 하나
법이 정한 청구권자는 다섯입니다(공동주택관리법 제37조제1항).
- 입주자
- 입주자대표회의
- 관리주체(입주자나 입주자대표회의를 대행하는 경우)
- 집합건물법상 관리단
- 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의
여기서 입주자는 소유자와 그를 대리하는 배우자·직계존비속을 말합니다(같은 법 제2조). 전세나 월세로 사는 사람은 법의 용어로 ‘사용자’이고, 청구권자 목록에는 공공임대 임차인만 들어가 있습니다. 민간 임대차로 들어온 집에서 신축 하자를 발견했다면 접수는 집주인 이름으로 넣어야 하고, 집주인의 배우자나 자녀가 대신 넣는 것까지가 법이 인정하는 범위입니다.
세입자가 손을 놓아야 한다는 뜻은 아닙니다. 상대가 시공사가 아니라 집주인일 뿐입니다. 임대인은 계약 기간 동안 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있고, 세입자에게는 발견 즉시 알릴 의무가 있습니다. 이 관계는 베란다 곰팡이가 생기는 진짜 원인에서 판결과 함께 정리해 두었습니다.
세대 안은 입주자가 직접 시공사에 넣어도 되고, 관리주체가 대신 넣도록 요청할 수도 있습니다(시행령 제38조제2항). 단지 안에 시공사 하자보수 사무소가 있으면 그쪽이 빠르고, 시공사 이름조차 모르겠다면 하자관리정보시스템에서 단지를 고르면 건축물대장과 협회 자료로 연결된 건설사가 따라 나옵니다. 공용부분인 외벽·옥상·지하주차장·복도는 개별 세대가 아니라 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구합니다. 그래서 복도 천장에서 물이 떨어지면 시공사가 아니라 관리사무소에 먼저 말하는 것이 맞습니다.
접수할 때 적는 것
법이 청구 서식을 정해 두지는 않았습니다. 다만 뒤에 나올 15일이 청구받은 날부터 세어지므로, 날짜가 남는 방법으로 넣어야 합니다. 전화로만 말해 두면 언제 청구했는지 남지 않습니다. 단지 앱, 하자보수센터 문자·이메일, 관리사무소 접수증 중 무엇이든 기록이 남는 쪽을 고르고 접수번호를 받아 두세요.
적을 내용은 다섯 가지입니다.
- 동·호수와 하자 위치(예: 안방 창 왼쪽 아래 모서리)
- 발견한 날짜
- 증상 — 들뜸·균열·누수·곰팡이·작동 불량 중 무엇인지
- 사진 두 장 — 하자를 가까이 찍은 것 한 장, 그 자리가 집 안 어디인지 알 수 있게 물러나 찍은 것 한 장
- 연락 가능한 시간대
사진을 두 장씩 넣는 이유는 나중에 하자심사로 갈 때 “그게 어느 집 어느 벽이냐”를 다시 묻지 않기 위해서입니다. 가까이 찍은 사진만 있으면 위치를 증명하지 못합니다.
15일이 지나도 연락이 없으면
사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조제3항). 이 통보가 가는 곳이 중요합니다. 청구한 사람만이 아니라 시장·군수·구청장에게도 함께 갑니다. 하자가 아니라고 판단했다면 그 이유를 역시 서면으로 줘야 합니다.
하자보수계획서에는 하자 부위, 보수 방법, 보수에 걸리는 기간, 담당자 이름과 연락처가 들어갑니다. 같은 하자가 두 세대 이상에서 나왔다면 세대별 보수 일정까지 적게 되어 있습니다. “곧 연락드리겠다”는 전화는 이 통보가 아닙니다.
15일이 지나도 아무것도 오지 않으면 순서는 이렇습니다.
- 구청(시·군·구) 공동주택 담당 부서에 알립니다. 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수를 이행하지 않으면 시장·군수·구청장이 시정명령을 할 수 있고(공동주택관리법 제37조제5항), 이 명령을 따르지 않은 사업주체는 과태료 부과 대상이 됩니다.
- 하자심사·분쟁조정위원회에 신청합니다. 입주자대표회의를 거치지 않고 개별 입주자가 직접 신청할 수 있습니다. 하자심사와 분쟁조정은 60일(공용부분 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분 180일)이 처리 기간이고, 한 차례만 30일 안에서 연장됩니다. 신청서와 함께 교섭경위서, 하자 발생을 보여 주는 자료를 냅니다. 앞에서 남겨 둔 접수 기록과 15일이 지난 사실이 그대로 교섭경위서가 됩니다.
신청해 봐야 소용없다고 미리 접을 일은 아닙니다. 국토교통부가 2026년 3월 공개한 자료에 따르면 2021년 3월부터 2026년 2월까지 하자심사를 신청한 1만911건 가운데 7,448건(68.3%)이 하자로 판정됐습니다. 같은 발표에서 국토부는 사업주체가 하자보수 이행 결과를 등록하면 신청인에게 문자로 알려 주는 서비스도 시작한다고 밝혔습니다.
다만 무엇이 하자로 인정되는지는 증상마다 기준이 다릅니다. 결로는 단열 성능과 입주자의 환기·제습까지 함께 보게 되어 있어서, 신청 전에 남겨야 할 기록이 따로 있습니다. 그 기준과 기록 방법은 베란다 결로가 심할 때 해결하는 방법에 적었습니다. 천장에 물자국이 번진 경우라면 어디서 새는지부터 갈라야 접수할 상대가 정해지므로 아파트 천장에 물자국이 생겼을 때를 먼저 보세요. 담보책임기간이 이미 지난 단지에서 윗집 때문에 생긴 누수라면 시공사가 아니라 윗집과 아랫집 중 누가 책임지는지의 문제로 넘어갑니다.
접수 이력은 관리사무소에 남아 있습니다
하자보수 청구를 대행하는 관리주체는 하자보수청구 서류, 사업주체의 보수 내용, 하자보수보증금 청구·사용 내역, 하자분쟁조정위원회에 오간 서류를 문서나 전자문서로 보관하고 그 내용을 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다(공동주택관리법 제38조의2). 입주자나 입주자대표회의가 요구하면 관리주체는 이 서류를 제공해야 합니다.
그래서 담보책임기간이 끝나갈 무렵, 또는 같은 자리가 반복해서 고장 날 때 관리사무소에 “우리 세대 하자보수청구 서류를 보고 싶다”고 요구할 수 있습니다. 언제 무엇을 접수했고 시공사가 어떻게 답했는지가 그대로 남아 있습니다. 세 번 고쳤는데 또 같은 곳이 젖는다면 그 기록이 다음 단계의 근거가 됩니다. 판단 기준은 단순합니다. 보수 이력이 쌓였는데도 증상이 그대로라면 더 요청할 일이 아니라 하자심사로 넘길 일입니다.